Квартира за 560 тысяч, пачки денег под расписку и кирпичная «элитка»: какой была Россия, когда вы пошли в школу

Москва не сразу строилась. Как и Уфа, Екатеринбург, Нижний Новгород, Новосибирск и другие российские города. Мы запускаем новый проект «Архитектура перемен» о развитии жилищного рынка в эпоху перемен. За последние 20 с лишним лет в стране произошли события, кардинально изменившие как сознание людей, так и облик городов. Кризисные периоды сменялись сытыми годами, появилась ипотека. Начнем с ярчайшего события конца 90-х — с дефолта. Больно ударив по карманам простых россиян, он стал мощным стимулом для развития строительства.

98-й год. Удар по всем рынкам

В августе 1998-го в России грянул дефолт. Все, у кого были накопления, ринулись вкладывать стремительно обесценивающиеся купюры во что-то осязаемое: телевизоры, автомобили и, конечно, квартиры.

— С 17 августа к концу года курс доллара взлетел с 6 до 20 рублей, — вспоминает Елена Недоспасова, собственник АН «Инженер». — И этот кризис не мог не сказаться на рынке недвижимости. С тех пор начали активно расти цены на всё.

Если до дефолта жилье стоило относительно недорого: например, квартиру в Красноярске, по словам директора по развитию компании «Жилфонд» Максима Омельянчука, можно было купить за 4—5 тысяч долларов — то после квадратные метры подорожали в 2–2,5 раза в рублевом эквиваленте.

Одной из отраслей, которая наиболее тяжело пережила кризисные времена, была строительная. И она же одной из первых начала быстро восстанавливаться.

— Во-первых, инвесторы, которые прогорели на облигациях, обратили пристальное внимание на стройку. Во-вторых, банковский сектор начал выдавать кредиты под приемлемые проценты, — поясняет ситуацию в стране генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

Для покупки квартир брали обычные потребительские кредиты, но банки выдавали их осторожно и не всем, вспоминает тюменец Вадим Фоминцев.

Ипотека только родилась — ее не поняли

Закон об ипотеке приняли в июле 1998 года, аккурат перед дефолтом. Новая финансовая услуга не вызвала ожидаемого ажиотажа. Даже наоборот:

— Только что случился кризис. Тогда были высокие риски и высокие процентные ставки — уровень держался на 35–40% годовых. И как вы себе представляете, что кто-то будет брать ипотеку на 20 лет с такими процентами? Если взять квартиру за условные 3 миллиона рублей, то через 20 лет придется отдавать уже 70 миллионов. Потому на этом этапе ипотека и не работала, — поясняет доцент УрГЭУ-СИНХ, кандидат экономических наук Константин Юрченко.

Первые ипотеки начали оформлять только в 2000-х. Причем регионы явно отставали от Москвы и Санкт-Петербурга. Но главное, что люди больше не доверяли банкам. Все живо помнили 1998 год, когда рублевые сбережения обесценились в три дня. Житель Архангельска Дмитрий Чистяков прошел вторую чеченскую кампанию и «боевые» держал в пакете в шкафу пачкой долларов. Признается, что в 2001 году даже не знал слова «ипотека»:

— Жилье искали по объявлениям в рекламных газетах. Каждая квартира имела свою какую-то мутную историю по продажам. Но цены росли с каждым днем, и я мог дождаться, когда на мои доллары нельзя будет купить даже комнату в деревянной коммуналке. Сделка — это было что-то! Передача пачки долларов в машине риелтора в присутствии незнакомого мне мужчины. Расписка от руки на тетрадном листочке, никаких тебе нотариусов. Но мне попались порядочные люди, которые не «кинули лоха».

До середины нулевых с ипотекой не сталкивались и в Красноярске. Директор по развитию компании «Жилфонд» Максим Омельянчук вспоминает, что слышал это слово разве что от американских банкиров, которые приезжали в Сибирь:

— Они рассказывали, как это хорошо, удобно и изменит мир. Звучало как история, которая с нами никогда не случится.

Первую ипотеку в Новосибирске оформил юрист «Жилфонда» Олег Сахно в 2002 году. Процедура была очень длительной и дорогостоящей: непонятная для заемщика бумажная волокита перекладывалась на агентство, разумеется, не бесплатно.

— Было очень тяжело уговорить продавца, — рассказывает Сахно. — Ну представьте: вы — продавец. Вы получили 20% — стандартный первоначальный взнос. Первая наша квартира по ипотеке стоила 560 тысяч рублей, то есть взнос — примерно 120 тысяч. И вот человек продал квартиру и сидит с этими 120 тысячами, а себе-то купить не может ничего взамен. А цены растут. Очень много людей из-за этого попали.

Покупатель же всё это время проводит в тревожном ожидании: денег уже нет, потому что без залога продавцы с ипотекой наотрез отказывались работать, а квартиры еще нет. И неизвестно, будет ли: банк ведь может и отказать в кредите. В этом случае придется ждать, пока всю эту длительную процедуру проведут в обратном порядке, а вот получить обратно залог можно было не всегда: продавец в зависимости от договоренностей мог не возвращать залог, тем более что потерял два месяца — упущенная выгода.

Тем не менее уже эти первые ласточки ипотеки разогрели строительный рынок.

«Застройщик сам выбирал, кому продать дом»

Ипотека стала мощным драйвером для жилищного строительства. Спрос требовал предложения. Правда, не всем городам это пошло на пользу. По словам экспертов, застройка в начале нулевых превратилась в полный хаос.

— Конец 90-х — начало 2000-х было временем некоего поиска, открылись шлюзы. Резко снизилось влияние главных архитекторов городов и Союза архитекторов. Все бросились проектировать всё подряд. Это был очень тяжелый период, с одной стороны. С другой — все искали какой-то национальный облик, лицо отечественной архитектуры в эпоху нового исторического периода, — описывает происходившее Борис Уборевич-Боровский, председатель московского архитектурного общества.

Архитектор Александр Плеханов подтверждает: конец 90-х, по его мнению, стал золотым веком нижегородской архитектурной школы. Но так повезло не всем регионам.

Финансирование определяло, каким получится здание. В тех проектах, на которые денег давали достаточно, возникали классические элементы, колоннады, огромные стеклянные фасады с зеркальным стеклом, интересные силуэты. Параллельно возводились откровенно слабые объекты, где роль архитектора была малооплачиваемой и, следовательно, незначительной. По оценке Бориса Уборевича-Боровского, такие непроработанные здания сильно подпортили облик городов, что видно до сих пор.

— Дом сначала строился, а потом продавался. Часто бывало, что директор строительной компании сам выбирал, кому продать. Всё продавалось на корню. Можно сказать, не глядя на качество. Потребность в жилье была огромная. Это была точечная застройка по всем районам: и центр города, и окраина, — вспоминает Андрей Панасюк, гендиректор тюменской компании UP ConsAllt.

«Выжившие» богатые должны жить хорошо

Одним из маркеров дефолтной эпохи стала, как это ни странно, роскошь. «Элитки» успели построить не так много. Но она запомнилась.

Дмитрий Яскорский, бывший в то время главным архитектором Архангельска, подтверждает, что многие строители возводили многоквартирные дома в первую очередь для себя, а материалы доставали по бартеру:

— С конца 90-х годов и до начала 2000-х в Архангельске стали появляться «элитные» дома. Многие помнят, как строили дом на Попова, 16 — это был один из первых домов, в которых появились пентхаусы. Их десятка полтора на весь город. Все эти дома делали разные проектные организации, разные застройщики. Все архитекторы смогли поработать над проектированием таких домов, все получили большое удовольствие. Это приятно — проектировать дома с большими квартирами, в которых 3–4 санузла, 6–7 спален, гостиные с каминами. Бассейнов, правда, нет. Зато там можно было делать довольно смелую фасадную архитектуру.

Хорошо запомнил это время и генеральный директор екатеринбургской компании «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер. По его словам, в начале нулевых в Екатеринбурге стали появляться проекты полностью кирпичных многоэтажных домов без утеплителя. И в жару, и в лютый холод в таких домах было комфортно. С течением времени полностью кирпичные дома перестали строить в силу дороговизны, а те, что успели возвести, получили статус элитных.

Не всегда дорогое жилье получалось красивым. Были и откровенно бестолковые эксперименты. Например, в Ярославле, в районе пересечения улиц Большой Октябрьской и Республиканской, есть несколько домов с выступающими формами. Идея архитектора заключалась в том, чтобы таким образом сделать шумозащиту от проходящих мимо трамваев. Илья Клягин, архитектор, заместитель директора проектной организации «Концептор», описывает их так:

— Были элементы с башенками, флигелями, резными окошечками — причем всё это пытались делать из силикатного кирпича. Выглядело странно, а иногда и ужасно. Вскоре поняли, что это тупиковый путь, так как строить очень дорого, а жить в таких домах иногда просто неудобно.

Пожив в тесных хрущевках, захотели простора и новосибирцы: больших холлов, двухуровневых квартир. Спрос был небольшой, но когда он не насыщен, можно максимум прибыли получить, поясняет управляющий компанией «Жилфонд» Александр Чернокульский.

— В Челябинске что хотят, то и строят, это касается всех периодов времени. У нас нет хорошей градостроительной концепции, поэтому в городе засилье панелек 97-й серии, — сетует руководитель агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» Лев Шпайзман. — В девяностые — нулевые компания НТМ («Наука, техника и маркетинг в строительстве») очень много строила кирпичных домов в центре города. И тогда, по моему мнению, это были лучшие кирпичные дома из новостроек, самое дорогое жилье.

Рынок больших квартир быстро потерял актуальность. Всё-таки не так много было состоятельных людей, которые в них нуждались. А вот простому люду доступных квадратных метров отчаянно не хватало, но очень хотелось. Для застройщиков и эти сравнительно небольшие деньги не были бы лишними. Что, если новостройки клепать попроще, этажей строить больше, а квартиры нарезать помельче?

Обычным людям не хватало жилья

— Нижний Новгород испытал на себе все прелести уплотненной жилищной застройки — дома строили на любом свободном участке. К середине 2000-х начали возводить 17-этажные дома и выше. Для сравнения: в советское время самые высокие здания строились в Москве, а в городах-миллионниках — максимум с 9–14 этажами, — говорит Михаил Иванов, генеральный директор ННДК.

— Рядовые архангелогородцы нуждались в квартирах, и на рынке произошла переориентация на бюджетное жилье, строительство малогабаритных квартир. Стали популярны дома с однокомнатными и двухкомнатными квартирами. Где-то с 2005 года началась такая тенденция, и по сегодняшний день она только усиливается, — утверждает Дмитрий Яскорский.

В 2004 году власти Красноярского края начали бить тревогу: квадратов строилось очень мало, а 60% населения региона нуждалось в улучшении жилищных условий. Строительство новых районов в Красноярске шло очень медленно. Архитектор и руководитель проектной мастерской «А2» Борис Шаталов вспоминает, что жилой комплекс бизнес-класса «Кода» на Взлетке, состоящий из 2 домов, возводили 13 лет. Причина — как раз в привлечении живых денег.

Строители — раздолбаи

В Тюмени, наоборот, строилось всё быстро. Андрей Панасюк утверждает, что здания того времени — дело рук начинающих строителей. Люди без опыта мало задумывались о том, как жилье потом будет эксплуатироваться. Дома возникали будто ниоткуда — и порой качество оставляло желать лучшего.

Разрешения на строительство выдавали, но фактически строили не по проекту, объясняет пермский архитектор Виктор Щипалкин. По его словам, был ощутимый зазор между тем, что одобрили, и тем, что реально сдавали в эксплуатацию:

— Заменяли материалы, увеличивали этажность на пару этажей. Например, в Мотовилихе торговый центр должен был быть трехэтажным, а застройщик добавил этаж — это яркий пример. Обычно экономили по мелочи. Качество от некачества отличается совсем чуть-чуть: там — процент, здесь — два-три, а в итоге набирается существенно.

Это сейчас используется комплексный подход, проекты для строительства недвижимости согласуются архитектурным советом. Новый объект должен гармонировать с остальной окружающей застройкой, чтобы город не выглядел аляповато, сравнивает Михаил Иванов, генеральный директор Нижегородской девелоперской компании.

— Вообще, конечно, в то время никто не думал о благоустройстве, это было второстепенным. Главное было — сдать квадратные метры. И класс жилья не определяли. Жилье и жилье. При этом желающих переехать в новостройки было много, цена была не такая большая, астрономических цифр не было, — говорит архитектор Михаил Вяткин.

Застройщик массового жилья диктовал рынку правила. Строить можно было спустя рукава, потому что альтернативы для покупателя не предвиделось. В Уфе, по воспоминаниям Иван Зорина, представителя группы компаний «ЖилСтройИнвест», «строили худо»: мало и очень скучно, возводили однотипные и серые дома без каких-либо интересных решений — как архитектурных, так и технологичных:

— Никто из застройщиков особо не заморачивался, потому что зачем что-то придумывать, если и так купят.

Города лишаются слепых зон

Бессмысленная и беспощадная застройка позволила освоить ранее недоступные территории, вспомнить о забытых пространствах, снова включить их в городскую среду.

Архангельск был занят решением уникальной проблемы, когда рынок земли огромный, земельных аукционов не было, зато осталось много недостроенных, незавершенных зданий на уровне второго-третьего этажа или даже свайных полей.

— Была такая никому не известная организация «Облремстройтрест». И вот они приняли решение самим искать деньги, чтобы достраивать эти квартиры и продавать их на свободном рынке. Они были первыми, кто это сделал, — вспоминает Дмитрий Яскорский.

В 2001 году в Омске начали возводить первый полностью ипотечный микрорайон на территории 22-го Военного городка. Розовые многоквартирные дома с (внезапно!) зелеными крышами выросли на территории, куда в советское время могли попасть только военные. Так омичи освоили земли, которые когда-то были для них белым пятном.

— Оставшаяся часть территории военного городка по сей день остается в заброшенном состоянии. Тем не менее при решении вопроса с Минобороны это хороший резерв для комплексного освоения под жилищное строительство, — рассказывает заслуженный архитектор Светлана Шевченко.

Влияние развития ипотечных программ в конце девяностых — первой половине нулевых на экономику и рынок колоссальное, говорит Константин Юрченко:

— Эти программы сделали хорошо застройщикам, а значит, и подрядчикам, субподрядчикам, поставщикам и другим сферам, которые связаны со строительством. Всё — за счет увеличения спроса.

К 2005 году страна практически воспряла после сильного потрясения конца 90-х. Города активно строились. Банки обрели опыт кредитования физических лиц на долгосрочных условиях. А люди привыкли жить в долгах, с кредитами и стали смелее брать ипотеку. До мирового экономического кризиса 2008 года оставалось не так много времени. Об этом — в следующих сериях «Архитектуры перемен».