Оставь ключи и уходи. Правда ли, что ипотечную квартиру нельзя сдавать без разрешения банка?

Банки усилили контроль за сдачей в аренду ипотечных квартир, сообщают СМИ. «Фонтанка» разбиралась, в каких случаях можно нарваться на санкции и реально ли через суд откатить условия кредитования к базовым настройкам.

Самой яркой иллюстрацией к страшилке о запрете на аренду ипотечных квартир стал пересказанный телеграм-каналами случай москвича Константина. Он хотел поднять цену на аренду квартиросъемщице, но та на новые условия не согласилась и пожаловалась на лендлорда в банк. После этого ставка кредита для него сменилась с льготных 6% на рыночные 22%, ежемесячный платеж заемщика вырос на 120 тысяч рублей, а к начисленным процентам приплюсовались несколько миллионов.

В договорах или в других документах, которые заемщику предлагается подписать при оформлении ипотеки, действительно встречается условие о том, что сдавать залоговую недвижимость в аренду нельзя без согласования с кредитором. При этом, как говорят сами банки, обычно они не отказывают, когда к ним приходят за таким разрешением. Кредитные организации целенаправленно не отлавливают нарушителей и в основном узнают о них случайно.

Ипотечный кредит — это заём, который выдается под залог приобретаемой недвижимости. Банк заинтересован в том, чтобы с заложенным объектом было всё хорошо, потому что, если заемщик не сможет погасить долг, кредитная организация заберет этот объект недвижимости в счет своих убытков. Поэтому банки в гораздо большей степени упирают на страхование квартир. При ипотеке оно обязательно, а если заемщик утаил изменение условий или перестал оплачивать полис, это незамедлительно отразится на процентной ставке.

Аренда — это обременение права собственности на недвижимость. Тоже значимый вопрос для банка, но в меньшей степени, в том числе потому, что его сложно контролировать. 95% арендного жилья в стране сдается неофициально, пишут СМИ со ссылкой на экспертов.

Закон об ипотеке (ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)») и Гражданский кодекс (ст. 346 ГК РФ) не запрещают собственнику сдавать заложенное жилье, но содержат оговорку: «…если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке».

«Если в вашем индивидуальном договоре с банком нет пункта, обязывающего согласовывать сдачу в аренду, вы ничего не нарушаете, — говорит адвокат Вадим Курганов. — Но. Есть одно но, на котором спотыкаются 90% заемщиков. Вы подписывали не только договор. Вы подписывали: индивидуальные условия — там обычно ставка, сумма, срок; общие условия кредитования — это многостраничный документ, который часто выдают „на подпись в пакете“; правила предоставления ипотечных кредитов конкретного банка. И вот в общих условиях или правилах такой запрет может быть прописан. Даже если в индивидуальном договоре про аренду ни слова».

1. Кредитный договор. Он же называется индивидуальными условиями кредитования.

2. Общие условия кредитования. Опубликованы в открытом доступе на сайте банка.

3. Договор залога (ипотеки). Часто это отдельный документ, даже если выдается «единым» с кредитным.

4. Заявление-анкета. Бывает и такое: в анкете вы подтверждаете, что ознакомлены с правилами, а в правилах — запрет.

5. График платежей. Редко, но методичные банки и туда умудряются вписать отсылки к обязанностям заемщика, говорит Курганов.

«Вывод: читаем всё, что подписываем. Если бумаг на руках нет, заходим на сайт банка, находим актуальную редакцию „Общих условий“. Спать спокойно можно, только убедившись, что запрета нет ни в одном из подписанных документов», — советует адвокат.

Чтобы проверить себя, заемщик имеет право заказать в банке заверенную копию кредитного досье. Там будет полный комплект документов, которые он подписывал.

В общих условиях кредитования, опубликованных на сайте Сбербанка, в разделе 4.3 «Кредитор имеет право» сказано, что банк может, во-первых, проводить документальную и фактическую проверку с выездом на место нахождения объекта недвижимости: таким образом проверяют целевое использование кредита, условия содержания квартиры, состав постоянно или временно проживающих людей и основания для их проживания.

Во-вторых, банк может потребовать досрочно выплатить кредит вместе с процентами и указанной в договоре неустойкой или же обратить взыскание на заложенное имущество (то есть забрать квартиру) в случаях, когда:

1. Заемщик или члены его семьи довели недвижимость до такого состояния, что это создает угрозу ее утраты или повреждения. Актуально, если попадется недобросовестный арендатор.

2. Представителю банка необоснованно отказали в проверке ипотечной квартиры.

3. Банк обнаружил незаявленное обременение на предмет залога. А аренда относится к обременениям.

4. Имущество не застраховано или заемщик не продлил страховку.

В разделе 4.4 «Заемщик обязуется» прописано, что при оформлении ипотеки заемщик обещает «не сдавать объект недвижимости внаем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора».

Хотя в прессе это подается как нововведение, на самом деле необходимость согласовывать с кредитором сдачу в аренду залогового имущества и возможность выездной проверки — это стандартные условия, указываемые банками. Например, если купить в кредит автомобиль, в договоре, скорее всего, тоже будет прописано, что сдавать его в аренду нельзя, пока долг не погашен. Но автокредит выплачивается гораздо быстрее, чем ипотека, поэтому во втором случае нет категоричного запрета. Эффект новизны создается за счет того, что большинство людей в момент сделки не в состоянии прочитать все многостраничные документы и подписывают их не глядя.

В одном из крупных банков «Фонтанке» дали понять, что по-хорошему заемщики, которые хотят сдать квартиру в аренду, действительно должны прийти за согласованием, но назвали проблему «высосанной из пальца»: «Мы никому не отказываем, если к нам обращаются».

«Согласно общим условиям кредитования, заемщик должен обратиться в банк за письменным согласием на сдачу квартиры в аренду. Как правило, банки не возражают против таких намерений собственника недвижимости. Каких-либо существенных изменений в этом тренде мы не видим», — сказал директор клиентского сервиса и взыскания банка «ДОМ.РФ» Кирилл Малиновский, отвечая на вопрос «Фонтанки».

«Заемщик вправе осуществлять передачу в аренду заложенного объекта недвижимости только при наличии письменного согласия банка. Санкций в форме повышения процентной ставки по кредитному договору в случае нарушения этого правила в банке не предусмотрено», — сообщили в пресс-службе Газпромбанка.

«Пока это единичные случаи, но тенденция нарастает. Массовых проверок и санкций нет. У банков просто нет ресурса ездить и выявлять, кто сдает [ипотечную квартиру в аренду], а кто нет», — констатирует Вадим Курганов.

При этом он выделяет несколько триггеров, которые запускают проверку:

1. Жалоба арендатора. Рассорился с квартирантом — получил донос в банк и налоговую.

2. Страховой случай. Затопили соседи, пожар, залив — приходит оценщик, видит чужие вещи, чужих людей — сообщает в банк.

3. Просрочка. Если заемщик перестал платить, банк начинает разбираться — и вскрывается аренда.

Санкции от банков получают единицы, только те, кто попался по одному из перечисленных сценариев, говорит эксперт.

Зависит от формулировок. С юридической точки зрения существует разница между повышением самой процентной ставки как платы за кредит и установлением «повышенных процентов» как меры ответственности. Главное: суд не может снизить ставку только потому, что она кажется высокой и несправедливой.

«Повышение процентной ставки за нарушение условий ипотеки — это не штраф, который можно уменьшить „по справедливости“. Это договорная цена денег, которую заемщик обязался платить в определенных обстоятельствах. Суд не может отменить или снизить ставку только потому, что она стала высокой, — объясняет Курганов. — Единственное исключение — если удастся доказать, что это не ставка, а замаскированная неустойка, или ставка носит явно ростовщический характер, или банк применил условие недобросовестно».

Например, если при применении санкций банк пересчитал проценты за уже прошедшие периоды — с момента сдачи квартиры в аренду. Это законно, только когда в договоре прямо прописана такая возможность через условие об «обратной силе». В противном случае суд может посчитать доначисление незаконным.

Если в договоре прописана возможность начисления дополнительных процентов сверх обычной ставки и они явно носят штрафной характер, здесь уже можно говорить о замаскированной неустойке, считает адвокат. Тогда можно просить суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ снизить наказание до соразмерного нарушению уровня.

В частности, на эту норму можно ссылаться, если банк безальтернативно потребовал вернуть весь кредит досрочно. Ведь квартира остается в залоге, ее стоимость не снизилась, а платежи вносятся вовремя, — интересы кредитора не пострадали. Суд может встать на сторону заемщика и признать такое требование злоупотреблением права. Но не обязан. Если в договоре прямо указано, что несогласованная сдача влечет право банка требовать досрочного возврата, — шансы минимальны.

1. Нет пункта в договоре — можно сдавать спокойно. Но проверьте «Общие условия» и «Правила банка».

2. Есть пункт «согласовывать» — сдавайте, но получите «добро». Банки в 90% случаев не возражают, процедура формальная.

3. Есть пункт «запрещено» — либо не сдавайте, либо готовьтесь к тому, что в случае раскрытия банк применит санкции.

4. Санкции бывают разные: штраф, требование досрочного погашения, повышение ставки.

5. Оспорить можно, только если в договоре нет четкой санкции за это нарушение. Если санкция прописана, суд скажет: «Вы подписали, вы нарушили, платите».