Ипотеку ждет весеннее потепление?

За последний год рынок ипотеки успел упасть вниз настолько, что банки либо моментально свернули свои ипотечные программы, либо сделали все, чтобы де-факто не выдавать россиянам кредиты. Одни устанавливали запретительную ставку под 30% в рублях, другие предлагали мало кому подходящие кредиты на 3-5 лет под большой первоначальный взнос. Потребители не были уверены в завтрашнем дне, для многих снизился уровень доходов. В таких условиях далеко не каждый мог себе позволить ипотечный кредит. Сейчас ситуация заметно улучшается, однако, людям необходимо время для того, чтобы понять, что острая фаза кризиса осталась позади. В связи с этим ряд потенциальных ипотечных заемщиков сейчас ожидает «потепления» в этом секторе.

Еще летом реально работающих с ипотекой банков в Уфе было по пальцам перечесть. Но уже к сентябрю-октябрю наступила «кредитная оттепель»: банки понемногу переключились с назойливой рекламы вкладов на кредиты для бизнеса, потребительское кредитование, автокредиты и, разумеется, ипотеку. Процентная ставка начала сползать вниз и уже почти перестала пугать потенциального заемщика, снизился размер первоначального взноса, более активно стали вести себя и коммерческие банки.

По словам председателя Национального банка РБ Рустэма Марданова, в настоящий момент из республиканских банков предоставляют ипотечные кредиты «Башпромбанк», который работает по программам социальной ипотеки, «ИнвестКапиталБанк», Региональный банк развития и «Социнвестбанк» – примерно в такой последовательности исходя из объемов предоставляемых кредитов. «Не учтен здесь, но уже сейчас мы можем говорить об этом банке как о республиканском – «Мой банк. Ипотека».

По объему выданных кредитов этот банк находится на втором месте после Сбербанка. Абсолютным лидером на данный момент в выдаче ипотечных кредитов является Сбербанк. Из банков, которые имеют филиалы в республике, на сегодняшний день выдают кредиты – «Уралсиб», «Газпромбанк», «Росбанк», «Транскредитбанк», «Россельхозбанк» и ВТБ 24 – один из лидеров, – комментирует г-н Марданов. – Сокращение объема предоставления ипотечных жилищных кредитов и в целом жилищных кредитов – проблема, конечно, общероссийская. Сейчас большинство банков думают над тем, как активизировать свою основную деятельность, связанную с кредитованием. Мы планируем работать с банками, которые поддерживали бы улучшение жилищных условий.

Эти банки могут быть не ипотечными, поскольку ипотечных ресурсов не так много, но могут выдавать альтернативные кредиты на улучшение жилищных условий. Также мы работаем над схемой, связанной со строительными сбережениями, и считаем, что это должно дать эффект уже в ближайшее время».

Ряд уфимских банков, предоставляющих сегодня ипотеку, выдает ипотечные кредиты по федеральной программе Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). Таковыми, к примеру, являются Городской ипотечный банк и «ИнвестКапиталБанк». «За последний год на рынке труда сложилась нестабильная обстановка, доходы населения в целом снизились. Это связано прежде всего с сокращениями работников, общим падением уровня зарплат, отменой премий на большинстве предприятий. Но, тем не менее, спрос на покупку жилья со стороны населения остался, – поясняет директор Центра ипотечного кредитования ОАО «ИнвестКапиталБанк» Алина Чунарева. – Мы массово предложили ипотеку в октябре текущего года. За месяц работы к нам поступило уже порядка 30 заявок. Сейчас наступило самое благоприятное время для оформления ипотечного кредита. Цены на жилье заметно снизились, ставка по кредиту минимальна».

Сегодня «ИнвестКапиталБанк» выдает ипотечные кредиты на покупку квартир на вторичном рынке. Сумма кредита варьируется от 300 тысяч рублей до четырех миллионов рублей. Аванс составляет не менее 30% от стоимости квартиры. Срок кредита от трех до 30 лет. Процентная ставка зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ. На сегодняшний день она составляет 10,05%–12,01% в зависимости от срока и размера кредита. Требования к заемщику стандартные: прописка и гражданство на территории РФ. Возраст от 21 года до 65 лет. Заемщик должен иметь постоянное место работы и представить документальные подтверждения получаемого дохода.

Еще ниже процентная ставка по ипотечному кредиту в Городском ипотечном банке. Базовая ставка по федеральной программе АИЖК после последнего снижения ставки рефинансирования составляет 9,55 %, что даже ниже докризисного уровня.

Портрет заемщика на сегодня таков: это, как правило, работник по найму, имеющий опыт работы как минимум один- два года, стабильную занятость (нежелательно частое прерывание в трудовой деятельности), располагающий иными активами в собственности. Это может быть, например, квартира, дача, гараж. Доходы при этом необходимо подтверждать справкой по форме 2-НДФЛ.

«В настоящее время Городской ипотечный банк сотрудничает с региональными операторами АИЖК и выдает ипотечные рублевые кредиты по федеральной программе. На сегодня программа реализуется только в части городов присутствия банка, но в настоящий момент рассматриваются возможности расширения списка регионов-участников. Все параметры программы соответствуют программе АИЖК, – рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской ипотечный банк» в Уфе Ольга Садыкова. – Получение кредита – шаг ответственный, поэтому вполне естественно, что перед принятием такого решения необходимо взвесить все за и против, оценить свои финансовые возможности не только на данный момент, но и с расчетом на перспективу.

Но могу сказать, что в последние три месяца на фоне некоторой стабилизации и мер, предпринятых правительством, на рынке ипотеки наблюдается некоторое оживление».

Так, по словам эксперта, на рынке хотя и в количестве, не сравнимом с докризисным, предлагаются программы кредитования до 20-25 лет, но фактически наиболее востребованные – на срок 10-15 лет. Как правило, это программы на получение кредита для покупки квартиры на вторичном рынке жилья. «Говорить о резком росте рынка, конечно, рано. Каким будут тренд и направление движения рынка, покажет 2010 год», – резюмирует Ольга Садыкова.

На фоне постепенно оживающего рынка ипотеки ряд банков запускает новые программы, направленные на улучшение жилищных условий. Таковым, к примеру, является банк «Сосьете Женераль Восток» (BSGV). «Безусловно, на сегодняшний день можно с уверенностью говорить о постепенной активизации рынка ипотеки. Нужно понимать, что, несмотря на снижение цен в секторе «недвижимость», для многих людей ипотечный кредит остается единственным инструментом приобретения жилья, поэтому на волне рыночной стабилизации мы наблюдаем рост уровня активности ипотечных клиентов, – комментирует руководитель операционного офиса Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Уфе Рамиль Туляков. – Этому также способствует тенденция постепенного снижения ипотечных ставок, об этом уже заявили некоторые крупные банки, в том числе и BSGV. Для потребителей это благоприятный знак, свидетельствующий о том, что времена нестабильности и высоких рисков уходят в прошлое. BSGV снизил ставки по программам ипотечного кредитования на 1,5-2,5% в зависимости от условий, а также ввел новые продукты для клиентов».

На сегодняшний день в банке действует программа «Квартира» на покупку городской недвижимости и «Загородная недвижимость», рассчитанная на приобретение коттеджа или участка земли. Кроме того, запущены новые программы «На улучшение жилищных условий» – ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности квартиры, земельного участка, коттеджа для целей приобретения другой недвижимости с обязательным условием подтверждения целевого использования полученных средств, а также программа «Залог недвижимости» – ипотечный кредит на ремонт, строительство или покупку иной недвижимости под залог уже имеющейся в собственности квартиры, земельного участка, коттеджа.

Ипотечный кредит в BSGV выдается на срок от 1 года до 25 лет под залог покупаемого или имеющегося в собственности жилья. Первоначальный взнос по программе «Квартира» составляет 30%, по программе «Загородная недвижимость» – 50%. Стандартные процентные ставки по первой программе: 14,25%-16,25% в рублях, 9,75%-11% в долларах США и 8-11% в евро, по второй – 17,25%-18,25% в рублях, 12,5%-13,5% в долларах США, 14,5% в евро. Минимальная сумма кредита – 750 000 рублей (или эквивалент в валюте). Требования к заемщикам достаточно стандартны, кроме того, BSGV принимает на рассмотрение справки о доходах в произвольной форме.

В ряде уфимских банков по-прежнему остался высокий первоначальный взнос при получении ипотечного кредита. Так, например, в банке «Уралсиб» на сегодняшний день он составляет 40%. Ипотечные кредиты здесь выдаются в рублях, долларах США, евро. Срок кредита – от 3 до 15 лет.

Кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья либо жилья, имеющегося в собственности заемщика или залогодателей – третьих лиц. Процентная ставка – от 19% до 19,5 % годовых в рублях, от 17% до 18% годовых в валюте. Взимается единовременная комиссия за выдачу кредита в размере 1,5% от суммы кредита, максимальная сумма комиссии – 60 000 руб./2400 долларов США/1700 евро.

При этом возможно досрочное гашение кредита. По словам начальника управления розничного кредитования банка «Уралсиб» Дмитрия Чернозубенко, сложившиеся экономические условия заставили банки пересмотреть условия кредитования – банки стали более тщательно оценивать кредитоспособность заемщиков, пересмотрели условия ипотечных программ и т.д.

В то же время у заемщиков изменилось и само отношение к кредитованию: люди стали более взвешенно подходить к получению кредитов, тщательнее оценивать свои возможности и потребности. Сыграло свою роль и ухудшение финансового состояния некоторых потенциальных заемщиков в связи с сокращением заработных плат. «Снижение ставок некоторыми банками по ипотеке можно объяснить тем, что общая ситуация в экономике постепенно улучшается, сигналы, данные регулятором, а именно государством, в лице ЦБ (снижающего ставку рефинансирования) позволяют говорить о том, что ипотека постепенно может начать развиваться. В текущих условиях банки включаются в борьбу за утраченные в период экономического кризиса позиции на ипотечном рынке», – подчеркивает Дмитрий Чернозубенко.

За январь-сентябрь 2009 года заемщикам Республики Башкортостан выдано 1 447 ипотечных жилищных кредитов на сумму 1,3 миллиарда рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года этот показатель снизился в 8,3 раза.

Задолженность по кредитам, выданным физическим лицам на покупку жилья под залог приобретаемой недвижимости, на 1 октября 2009 года составила 18,8 миллиарда рублей, сократившись по сравнению с аналогичным докризисным периодом прошлого года на 4,1%. Уровень просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам на 1 октября текущего года составил 1,8%, на 1 октября прошлого года – 0,6%.

Средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам в рублях на 1 октября 2009 года составила 14,6%, средневзвешенный срок кредитования – 15,4 года.

Что касается стоимости квадратного метра жилья в Уфе, то по итогам десяти месяцев текущего года она снизилась на 24% и на сегодняшний день составила 38 тысяч рублей. По словам экспертов, в ближайшее время цена квадратного метра будет оставаться вблизи своего нынешнего уровня.

В связи с этим эксперты рынка жилья в своем большинстве утверждают, что сейчас наступило благоприятное время для того, чтобы воспользоваться ипотечным кредитом: ряд банков сократил сумму первоначального взноса, понизил уровень процентных ставок. Хотя требования к заемщику остаются по-прежнему жесткими.

«Кредитмарт»-индекс: среднерыночная ставка по кредиту в рублях:

Источник: «Кредитмарт»