«Вторичка»: чистота по-юридически

У всех потенциальных покупателей квартиры на вторичном рынке недвижимости, как правило, возникает вопрос о том, какие документы по приобретаемой ими квартире на вторичном рынке недвижимости необходимо проверять. Ответить на этот вопрос невозможно в полном объеме, не зная истории жилья, а также подлинности предоставляемых документов и наличия прав продавцов при предыдущих сделках. Данная информация может быть проверена юристом при обращении в регистрационную службу, паспортный стол и местные органы власти, которые до 1998 года выполняли функции современных регистрационных служб.

В зависимости от полученной при начальной проверке документов информации круг бумаг и организаций может значительно измениться. Так, к примеру, если право собственности возникло из решения суда, необходимо в суде уточнить о наличии такого спора и решения. «Если квартира оформлена по доверенности, нужно проверить подлинность такой доверенности, а также факт ее действия на момент совершения сделки, – советует начальник юридической службы «Ваша защита» Евгений Аминов. – Если квартира получена при наследовании, необходимо взять у нотариуса документы в отношении других наследников, которые обращались или могли обратиться за принятием наследства, чтобы, например, стать владельцем части квартиры».

Многие обстоятельства, утверждает специалист, можно проверить при обследовании квартиры представителями бюро технической инвентаризации (БТИ). После проведения данной проверки выдается справка и план из БТИ, которые в дальнейшем все равно понадобятся вам при государственной регистрации данной сделки в регистрационной палате. Далее в регистрационной палате можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). «Эта справка имеет довольно важное значение, так как в ней указываются все сведения о зарегистрированных правах всех лиц на недвижимое имущество по данному адресу, а также полная история квартиры с арестами и обременениями, которые когда-либо накладывались», – добавляет юрист.

Выписка и план из БТИ могут содержать также сведения о том, проводилась ли в квартире перепланировка (перевод жилого помещения в нежилое и т.д.). Причем перепланировка может проводиться по официальному разрешению (по решению органа местного самоуправления) либо по самостоятельному решению, то есть самовольно. Если справка из БТИ содержит сведения о том, что в данном жилом помещении производилась перепланировка или переустройство и данный факт нигде не зарегистрирован, это может означать лишь то, что нынешний собственник или его предшественник самовольно провели переустройство жилого помещения.

В ЖЭУ, адресном столе, паспортно-визовой службе, УФМС, Управляющей компании можно узнать сведения о том, кто прописан в данной квартире на сегодняшний день и кто был прописан ранее, как выписан и куда. Если выяснится, что в квартире проживают либо прописаны родственники собственника, необходимо узнать, будут ли они находиться в этой квартире и далее, а также причину вселения в квартиру.

Новое жилищное законодательство позволяет выписать (а при необходимости и принудительно выселить) бывших членов семьи собственника, даже если это несовершеннолетние. Исключение – случай, когда прописанные в квартире проживают в ней и были зарегистрированы до приватизации, но отказались от такой приватизации в пользу другого члена семьи.

Юристы советуют не забывать и о таком действенном методе проверки, как личный осмотр квартиры. Здесь надо быть предельно внимательным. Полезно будет детально изучить планировку комнат и санузлов во всех подобных квартирах данного дома (такую информацию также можно узнать в БТИ. – Прим. автора) и сравнить с тем расположением, которое реально существует в приобретаемой квартире. «Если продается совмещенная квартира (ранее это были две самостоятельных квартиры), то тем более следует узнать, какими документами, разрешающими проведение перепланировки квартиры, располагает собственник, – поясняет руководитель агентства юридической помощи «Барьер» Юлия Фадеева. – Следует также помнить и о том, что имеющееся разрешение на перепланировку еще не означает, что она была проведена в соответствии со всеми требованиями, так как переустройство квартиры должно осуществляться по определенному плану».

«Обратите внимание и на то, остеклены ли в квартире лоджия или балкон. Если да – узнайте, получал ли продавец квартиры в свое время разрешение в пожарном надзоре на данный вид работ. Если нет – имейте в виду: рано или поздно нового собственника квартиры могут за это оштрафовать.

Сегодня практически все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты жилья. Однако законники в один голос утверждают, что доверять риелторам проверку юридической чистоты приобретаемой квартиры не стоит. «Они не являются юристами. Более того, большинство риелторов – это приезжие малограмотные люди, однако очень упертые, в их задачу входит именно продажа объекта недвижимости. Ведь за свою работу они получают хороший процент, а тщательная проверка документов при этом остается на втором плане», – уверяет Юлия Фадеева.

Но существует и мнение, что ни профессиональный юрист, ни специалист-риелтор не в состоянии проследить всю историю квартиры, как это можно сделать, например, в США или странах Западной Европы. У нас подобная история ведется с 1998 года, когда стала действовать официальная регистрация в учреждениях юстиции, куда стекаются все сведения о сделках с недвижимостью. Все, что происходило ранее, отследить сложно, уверены эксперты. Поэтому стопроцентной гарантии юридической чистоты той или иной квартиры дать никто не сможет. Но специалисты хотя бы могут проверить те документы, которые предоставляет продавец.

Однако следует отметить и тот факт, что при любой проверке все равно могут остаться сведения, которые продавцу удалось скрыть от покупателя. Например, если при замене паспорта прежний собственник не поставил в нем отметку о том, что состоит в зарегистрированном браке (или ранее состоял), то вы об этом из других источников не узнаете. А между тем, если мужчина воспользуется временным отсутствием своей супруги и продаст квартиру, которая является совместно нажитым имуществом, данный договор купли-продажи можно будет признать недействительным. В итоге покупатель рискует остаться без денег и квартиры.