Осторожно: пятиэтажки в частном секторе

Многоквартирные дома, растущие в частном секторе, вызывают раздражение жильцов индивидуальных домов и пристальное внимание со стороны Госстройнадзора. Мало того, купив недорогую квартиру в таком доме, человек рискует потерять и деньги, и недвижимость. Агентства недвижимости, как правило, спокойно реализуют такое жилье. Как вычислить самозастрой и не попасться на удочку аферистов?

«Квартира в тихом районе, соседей немного, цена невысокая». Такое объявление наверняка привлечет внимание человека, нуждающегося в жилье и не имеющего лишних денег. Аккуратная пятиэтажка посреди частного сектора, возможно, и вызовет недоумение у обывателя, но кажущиеся бонусы от такой покупки порой притупляют подозрения. А зря. Как правило, такие симпатичные многоэтажки – это объекты самовольного строительства. В просторечии – самозастрои. Такое здание вполне могут снести по решению суда и оставить незадачливого собственника практически ни с чем.

«Я приобрел квартиру через достаточно крупное агентство недвижимости, – рассказывает один из несостоявшихся жильцов такого дома Артем Кротов. – За квартиру площадью 17 квадратных метров в 2011 году заплатил 550 тысяч. Документы проверил, положившись на юристов застройщика, которые заверили меня, что все в порядке. Правда, забрать документы с собой не позволили».

Дом, в котором купил «однушку» Артем, снесли по решению суда, не взирая на митингующих под подъездом жильцов. Собственникам выплатили только их доли за проданный участок. Стройматериалы распродал застройщик и ни с кем не поделился. Самое обидное, что официально дольщиками люди, купившие жилье в злополучном доме, не являются. Они – инвесторы, поскольку их покупки не зарегистрированы в юстиции, и сами эти люди не имеют прав на определенные квартиры в доме.

Некоторые риелторы на голубом глазу предлагают гражданам не совсем законно построенную недвижимость. Другие предупреждают тех, кто покупает жилье в подобных домах, о возможном риске. Но покупатели идут за низкой ценой, надеясь, что уж их-то дом не снесут.

«Серьезные агентства всегда внимательно относятся к предлагаемым ими объектам. Мы проверяем документы, обязательно узнаем, существуют ли проекты на газификацию, водоснабжение. С этим у некоторых застройщиков, возводящих дома на окраинах, бывают проблемы. Порой сразу видно, что девелопер ненадежный, например, если здание возводят в СНТ, а случается и такое. В этом случае, вероятно, что есть проблемы с законностью постройки или могут возникнуть сложности с финансированием проекта. Но в то же время существуют застройщики, которые строят небольшие дома на центральных улицах, но выделяют в них доли, правильно оформляют всю разрешительную документацию. Что касается отношения к этому риелторов, то, да, действительно, есть среди моих коллег те, кто озабочен сиюминутной выгодой, порядочность у них на втором плане. Мы же дорожим своей репутацией, которую нарабатывали годами. И не готовы продать заведомо проблемную недвижимость за три копейки», – говорит генеральный директор АН «Стройкомплекс» Екатерина Войтешонок.

Что касается застройщиков, то они строят, пока им это позволяют. Оформлять огромное количество разрешительной документации при строительстве частного дома не нужно. Участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стоят не в пример дешевле земель, предназначенных под строительство многоквартирных домов. Поэтому многие застройщики, надеясь на авось, зарабатывают деньги, как могут. При этом ссылаются на то, что помогают небогатым гражданам обзавестись недорогим жильем.

Схемы такого строительства просты. Часто застройщик возводит дом без получения разрешения на строительство, оформляя, например, предварительный договор купли-продажи. Обыватель, не задумываясь, покупает квартиру, где и живет до момента оформления прав собственности. Пока ему не сообщат, что проживает он в самозастрое.

Чаще всего застройщики, пытаясь выдать дом за индивидуальный, оформляют новостройку в собственность и просто продают доли в фактически многоквартирном доме. Если дом не выше трех этажей (именно столько их можно возводить без соответствующего разрешения), то горе-девелоперу все сходит с рук. Ведь рядовые граждане, которые возводят частные дома на предназначенной для ИЖС земле, имеют право узаконить строение задним числом, согласно «дачной амнистии». А вот владельца общей собственности ждут неприятные сюрпризы. Продать свою долю без согласия соседей нельзя. И преимущественным правом покупки, как и в общей квартире, пользуются именно соседи.

Если же застройщик погорячился и выстроил, к примеру, пятиэтажку, утверждая, что нижний этаж – это подвал, а верхний – мансарда, то дом могут снести.

Пострадавшими собственники такой недвижимости не считаются и на защиту государства рассчитывать не могут. Добиваться правды им придется через суд. Последний, возможно, и будет в их пользу, но, как правило, после суда застройщик чудесным образом оказывается гол, как сокол. И компенсировать финансовые потери незадачливому горожанину ему нечем.

Но пострадавшие от действий застройщиков граждане возмущаются: «Куда же смотрел строительный надзор? Как допустили, чтобы недобросовестный девелопер построил здание и продал в нем квартиры?» Но выявление мошенников вовсе не входит в обязанности ГСН.

«Государственный строительный надзор осуществляется только при строительстве и реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на их осуществление подлежит экспертизе, – сообщили в Региональной службе государственного строительного надзора по Ростовской области. – Проверочные мероприятия проводятся только на основании поступающих в Службу документов от лиц, осуществляющих строительство. Это могут быть извещения о начале строительства (реконструкции), об устранении нарушений, о сроках завершения работ, подлежащих проверке, о возникновении аварийной ситуации и другие.

Проверяются также обращения и заявления граждан, информация от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из СМИ о фактах произошедшей аварии, нарушений технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации при выполнении работ в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства. В том числе нарушений обязательных требований к применяемым строительным материалам, если такие нарушения создают угрозу причинения вреда жизни, здоровью людей, окружающей среде, безопасности и государству, имуществу физических и юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу либо повлекли причинение такого вреда. В связи с тем, что объекты самовольного строительства возводятся в отсутствие исходно-разрешительной и проектной документации, в отношении которой проведена экспертиза, осуществление государственного строительного надзора при их строительстве не представляется возможным».

Контроль использования земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Впрочем, не так важно выяснить, кто виноват, как предостеречь экономящих средства граждан от невнимательности при покупке жилья. Перед тем, как подписывать договор и приобретать недвижимость, нужно убедиться в том, что вы покупаете определенную квартиру определенной площади.

«Во-первых, нельзя передавать деньги за квартиру физическим лицам, – считает начальник управления по контролю и надзору за долевым строительством ГСН Ростовской области Вячеслав Лазарев. – Только юридические лица имеют право привлекать денежные средства для строительства домов по 214-ФЗ. Во-вторых, всегда нужно смотреть, на кого выдано разрешение на строительство. Обращать внимание, кто собственник или арендатор участка. Желательно, чтобы все эти документы были оформлены на одно лицо. В-третьих, не забудьте навести справки о застройщике: давно ли он строит, насколько успешны его проекты. В-четвертых, как следует разберитесь, что же конкретно строится. В разрешении на строительство должно быть указано, что строится многоквартирный жилой дом. Там же содержатся сведения о его площади, о количестве этажей.

Обязательно нужно взять копию разрешения на строительство и пойти с ним в тот орган власти, который его выдал. Это может быть департамент архитектуры и строительства или местная администрация. Там нужно выяснить, не приостановлено ли действие разрешения. Можно направить в эти организации письменный запрос, на который обязаны ответить в течение месяца. Торопиться не следует: ни одна крупная сделка не должна заключаться впопыхах».