Как выставить верную цену на квартиру?

Назначить цену своей жилплощади, на первый взгляд, под силу каждому собственнику. Но неправильная оценка стоимости жилья может стать серьезным препятствием для продажи объекта. Как не продешевить и в то же время не отпугнуть покупателей? Мы собрали для вас пять самых главных шагов.

Внимательно изучите характеристики вашей квартиры, которые будут влиять на стоимость. Первостепенное значение тут имеют площадь (общая, жилая и метраж кухни) и месторасположение. При этом последнее объединяет в себе сразу несколько факторов: район (центр или окраина), транспортную доступность, вид из окна. На третьем месте по значимости – этажность. В некоторых регионах квартира на первом этаже с участком земли может стоить дороже, чем жилье на более высоких этажах.

Четвертый фактор – категория дома. Влияют на ликвидность и год постройки, планировка, высота потолков, наличие ремонта и состояние подъезда. Немаловажную роль играет и юридическая чистота квартиры. Одна ситуация, когда квартиру продает семья, меняющая место жительства, или прямые наследники, и совсем другая, когда на продажу выставляется квартира, в которой несколько лет никто не жил, а продавцом является внучатый племянник покойного хозяина. При покупке такого жилья есть риск появления новых наследников, и это скажется на его стоимости. Квартира без долгов, в которой не прописаны несовершеннолетние дети или инвалиды, конечно, уйдет по более высокой цене.

Проштудируйте интернет-базы или свежие газеты с объявлениями о продаже недвижимости. Выберите предложения, похожие на ваши, и выпишите цены – вам помогут эти цифры. Лучше не лениться и просмотреть не менее 70-100 объявлений. При таком подходе удастся исключить случаи демпинга, спекуляций или просто ценовой безграмотности и определить оптимальную стоимость жилплощади. Правда, следует помнить, что цена квартиры, указанная в объявлении, и цена, по которой она реально будет продана, часто не совпадают. Поэтому, слепо следуя методу оценки по аналогии, вы рискуете не продать жилье в желаемые сроки.

«Зачастую цены соседних объектов несколько завышены, то есть указана не рыночная, а этикетная цена квартиры. Завышенная стоимость увеличивает срок экспозиции, и если собственник не будет готов к дисконту – снижению цены до уровня рыночной, продать такую квартиру будет крайне сложно», – рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк (г. Москва).

Поэтому, выяснив стоимость аналогичных квартир, расположенных в максимальной близости от вашего жилья, обратите внимание, как долго они продаются по указанной цене. Если одно и то же объявление попадается вам на глаза уже более полугода, скорее всего, цена слишком завышена.

Чтобы не прогадать, лучше немного отступить от средней стоимости аналогичного жилья в сторону уменьшения. Однако оговорите в объявлении, что квартира продается без торга.

Узнать примерную стоимость жилья можно также при помощи онлайн-сервисов по оценке жилья, которые имеются на сайтах аналитических центров и крупных агентств недвижимости.

При формировании стоимости жилья нужно учесть рыночные тенденции. Если спрос превышает предложение, то цены могут вырасти, если наоборот – то снизиться, и в этом случае продать объект по максимальной цене крайне сложно. И здесь есть универсальный способ. Если цены на недвижимость падают, лучше предложить свою квартиру по стоимости, немного ниже рыночной. При этом не отказывайтесь от предложений покупателей с ипотекой – к тому моменту, когда вы получите расчет, сумма, полученная вами, будет превосходить стоимость квартиры. Если же цены на жилье растут, лучше придерживаться среднерыночных цен, но при этом иметь дело с покупателем, готовым расплатиться «на месте».

А вот полностью ориентироваться на среднюю стоимость квадратного метра из отчетов о состоянии рынка недвижимости специалисты не советуют. Подобная статистика не учитывает местоположение, метраж и состояние конкретной квартиры. И если, например, в городе продаются в основном «однушки» в центре, а вы собираетесь продать «трешку» на окраине, средняя цена квадрата окажется заметно выше, чем стоимость метра в вашей квартире.

Существует и еще один способ ориентирования на рынке. Квартира выставляется на продажу по стоимости, слегка превышающей среднерыночную. После чего продавец дает время появиться покупателю. Если желающих приобрести жилье нет – немного снижает цену. И так до тех пор, пока не появятся первые клиенты. Однако у этого способа есть и минусы. Многие покупатели и риелторы отслеживают предложения на рынке, и за квартирой, которая продается долгое время и постепенно падает в цене, закрепляется негативный имидж. Одни могут решить, что жилье продается с дефектами, а другие будут ждать, пока цена не упадет окончательно. Поэтому использовать этот метод эксперты рекомендуют осторожно и только в дополнение к другим.

Кстати, может случиться и так, что спрос на рынке недвижимости превзойдет ваши ценовые ожидания. Если телефон разрывается от звонков, вы, возможно, продешевили. В этот момент важно не поддаться на уговоры покупателей. Лучше слегка поднять цену и повторить процедуру сначала. Когда станет ясно, что продать дороже уже не получится, можно заключать договор.

Заявленную цену можно считать оптимальной, если на одно- двухкомнатную квартиру приходит посмотреть 2-4 человека в неделю, а на трех-четырехкомнатную – такое же количество людей в месяц.

Не лишним будет посоветоваться с риелторами. Проконсультировавшись с ними (лучше обратиться в несколько агентств), можно приблизиться к адекватной цене и тем самым ускорить продажу. Тут есть очевидный плюс: специалисты ориентируются на реальную практику сделок, а не только на этикетную цену. «Имея объективную информацию о том, как продаются аналогичные объекты в конкретный момент времени, риелтор способен оценить жилье с точностью до 100 тысяч рублей и с вероятностью, что оно будет реализовано не более чем через два месяца. Кроме того, профессиональный агент может корректировать цену. В большую сторону, если активность покупателей и цены растут. В меньшую – если спрос падает и лучше продать на 2% дешевле сейчас, чем через месяц, но дешевле уже на 10%», – объясняет директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов (г. Москва).

Для справочной информации можно использовать и данные оценщиков. Они осмотрят квартиру и за два-три дня подробно рассчитают стоимость жилья. Эти данные иногда удобно использовать как в рекламе, так и во время торга с покупателем. Но имейте в виду, что зачастую оценщики занижают цену, чтобы гарантировать, что за эти деньги объект точно купят.

Удачной вам продажи!