Покупаем квартиру без стартового капитала

Для приобретения квартиры в ипотеку банки требуют первоначальный взнос. Накопить определенную сумму для россиян, особенно в сложных экономических условиях, сегодня сложно. Что же делать людям, которым срочно нужно купить жилье, а стартового капитала для этого нет? Несколько вариантов существует. Но у каждого есть свои нюансы – плюсы и минусы. Наш сайт рассмотрел три самых реальных и рабочих: оформление ипотеки под залог имеющейся недвижимости, использование материнского капитала и потребительского кредита.

Чтобы получить кредит на покупку квартиры, можно заложить имеющуюся недвижимость: квартиру, дом с участком, нежилое помещение и даже землю. Однако тут есть свои подводные камни.

«Это не значит, что тебе оценили квартиру, предположим, в 2,5 млн рублей и столько денег дали, – поясняет заместитель директора ООО «РИЭЛТИ» Станислав Нови (г. Ростов-на-Дону). – Дают только 70% от оценочной стоимости. То есть у меня, предположим, есть двухкомнатная квартира и я хочу купить еще однокомнатную. Свою, которая стоит 2,5 млн рублей, заложу, а детям за два миллиона приобрету «однушку». Прихожу в банк, говорю, что мне нужно 2 млн рублей и еще, допустим, 100 тысяч на оформление. А в банке говорят, что могут дать только 1 750 000 рублей. Имеющаяся недвижимость должна быть с хорошим запасом раза в полтора. Поэтому чтобы купить однокомнатную квартиру, должна быть в собственности неплохая «трешечка» в запасе».

Также залоговая недвижимость должна отвечать ряду требований. К примеру, нельзя заложить долю в квартире, а также квартиру, оформленную по договору найма, аренды или безвозмездного пользования. Объект залога должен быть свободен от любых прав третьих лиц. Дом, в котором находится квартира, не должен относиться к ветхому жилью и не стоять в плане под снос.

«Еще один из минусов – повышенная процентная ставка. Но по какой причине банк берет повышенную ставку, непонятно. Это практика банка», – прокомментировала юрист Инна Бадер (г. Ростов-на-Дону).

Плюс такого способа – наличие двух квартир. Даже если человек не сможет по каким-то причинам возвращать банку долг, у него отберут одну квартиру – ту, которая в залоге. А вторая останется в его собственности.

При отсутствии собственных средств в качестве первоначального взноса можно использовать и материнский капитал. Однако в некоторых банках к такому взносу требуют доплату за счет личных средств – от 5% до15% от стоимости квартиры.

Использование материнского капитала необязательно под ипотечное кредитование, заявляют риелторы. Где-нибудь в глубинке за 450 тысяч рублей можно купить дом. Но это должно быть полное право собственности – не в долях. Конечно, такие дома далеко расположены от районного центра, это неликвидно, инфраструктурно не будет развито, но тем не менее некоторым этого достаточно.

Надо помнить, что продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала, можно будет только с разрешения попечительского совета и при условии, что взамен будет куплена квартира с лучшими условиями проживания – чтобы не нарушить прав ребенка. А одно из условий покупки – оформление в дальнейшем на ребенка прав собственности.

Взять в качестве первоначального взноса на ипотеку потребительский кредит можно только хорошо зарабатывающим россиянам, чтобы затем безболезненно погашать и ипотечный, и потребительский кредиты.

Банки учитывают доход заемщика и уже имеющиеся у него кредиты. Если на погашение кредитов у заемщика уходит более 50% (в государственных банках – более 30% дохода), тогда ему с большей долей вероятности откажут в предоставлении ипотеки.

Многие эксперты сходятся во мнении, что это очень опасный способ. Прежде всего потому, что у потребительских кредитов очень высокая процентная ставка. Сегодня тебе одобрили и дали кредит, а завтра ты уже должен банку.

«У меня есть знакомая, которая покупала квартиру, когда первоначальный взнос был еще 30%, – рассказывает Инна Бадер. – Она добирала сумму потребительскими кредитами. Потом у нее платежи по однокомнатной квартире вместе с потребительскими кредитами приближались к 100 тысячам рублей ежемесячно. Мое мнение: если по доходам человек может себе позволить выплачивать и ипотечный, и потребительский кредиты, значит у него большие доходы. А если доходы позволяют, может, стоит подождать полгода и собрать стартовый капитал, не ввязываясь в потребительские кредиты?»

Однако ситуации случаются разные. Некоторым оказывается выгоднее взять потребкредит. «Скажем, есть крутой бизнесмен, которому нужно к свадьбе детям купить квартиру, – приводит пример Станислав Нови. – У него все деньги в обороте, наличных нет. Ему выгодно сейчас взять потребительский кредит под 20%, чем вытаскивать деньги из оборота, которые крутятся под 25%. Таких людей в России мало, но они есть».