Ипотека бьет по рынку недвижимости. На сколько подешевела вторичка и стоит ли покупать квартиру прямо сейчас

Рынок вторичного жилья в России переживает неоднозначный период: цены в некоторых регионах демонстрируют снижение. По данным «Авито Недвижимости», за месяц стоимость квадратных метров в объявлениях снизилась на 3%. «В Москве вторичка подешевела на 4%, в Ижевске — на 3%, в Ростове-на-Дону — на 2%, в Томске, Омске, Кемерове, Брянске и Барнауле — на 1% в каждом. Спрос смещается в сторону экономсегмента, а ипотечные ставки остаются высокими», — сообщили MSK1.RU аналитики «Авито Недвижимости». Почему это происходит, продолжится ли падение цен на квадратные метры на вторичном рынке или сейчас самое время покупать квартиру, узнали у экспертов. Что происходит на рынке вторички прямо сейчас? Эксперт по недвижимости и инвестициям Наталья Куницкая рассказала, что цены на квартиры на вторичном рынке немного снизились из-за резкого повышения ключевой ставки и, как следствие, роста ипотечных. «Дополнительно ужесточились условия по семейной ипотеке, что сделало ее получение сложнее. К тому же многие семьи уже воспользовались этой программой. Естественно, при таких условиях мало кто готов оформлять ипотеку, поэтому большинство перешли в аренду», — объяснила она. Эксперт объяснила, что именно по этой причине в Москве и других регионах увеличился спрос на аренду жилья, а соответственно и подскочили цены на съемные квартиры. Председатель комитета по недвижимости и практикующий риелтор Наталья Перескокова добавила, что также на ситуацию с продажей квартир на вторичке повлиял сдвиг спроса в так называемый экономсегмент. «Вторичное жилье стало дороже новостроек из-за субсидированных программ застройщиков, и покупатели не готовы платить рыночные цены», — уточнила риелтор. Кроме того, по словам Перескоковой, в последнее время на вторичном рынке резко увеличилось количество ипотечных квартир. «Владельцы, не справляющиеся с платежами, вынуждены продавать жилье, часто со скидкой, чтобы быстрее избавиться от актива», — объяснила она. Сколько сейчас стоит жилье на вторичном рынке? В июне 2025 года самые дешевые квартиры на вторичном рынке были в Брянске и Смоленске — по 4,4 млн рублей. Чуть дороже — в Ульяновске (4,5 млн), Астрахани (4,6 млн), Липецке (4,8 млн), Калуге (4,9 млн), а также в Рязани, Твери и Иванове — по 5 млн рублей. Самые дорогие квартиры оказались в Москве (36,5 млн рублей), Сочи (14,1 млн), Санкт-Петербурге (13,8 млн) и Казани (10,1 млн). В Москве цена за квадратный метр на вторичке составила 430 тысяч рублей. Судя по опросам, россияне чаще всего покупают жилье на вторичном рынке по трем причинам: чтобы иметь свою квартиру, улучшить условия жизни или купить жилье для ребенка. «То есть это цели, скорее связанные с улучшением своих жизненных условий, чем с инвестированием. При этом в более чем половине случаев россияне для покупки сегодня используют средства от продажи предыдущей недвижимости. Так что альтернативные сделки стали одним из ключевых инструментов приобретения жилья, а ипотека используется, чтобы покрыть разницу или закрыть краткосрочную необходимость в деньгах, пока собственные лежат на срочном вкладе в банке под высокий процент», — рассказал управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин. Квартиры подешевели. Но это не точно Член Российской гильдии риэлторов и эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков объяснил, что информация о снижении цен на 4% в Москве исходит от «Авито», а они оперируют ценами из объявлений. А потому картина может быть неполной. «4% — слишком резкое изменение, которое не подтверждается другими источниками. Например, „Сбериндекс“ и другие аналитические сервисы показывают рост цен, а не падение». Эксперт объяснил, что разница в данных связана с высокой сегментацией рынка: в одних локациях может быть переизбыток предложения (например, в новых ЖК, где многие инвесторы продают квартиры после ремонта), а в других — острый дефицит (старый фонд, где жилье разбирают быстро). При этом Наталья Куницкая заявила, что такое понятие как флиппинг (покупка недвижимости, которая нуждается в ремонте, ее обновление и продажа по более высокой цене) практически сошло на нет. «Еще год-два назад все говорили о покупке квартиры в новостройке, ремонте и перепродаже с прибылью. Сейчас это невозможно: купить новостройку можно по одной ставке, а продать ее после сдачи придется уже как вторичку, но по нынешним высоким ставкам ее никто не возьмет», — объяснила она. Покупать квартиру сейчас или подождать? Эксперты сходятся во мнении, что дешеветь квартиры на вторичном рынке в ближайшее время не будут. Если, конечно, не произойдет чего-то сверхординарного. «Если у вас есть вся сумма и вы покупаете квартиру для себя, можно рассматривать варианты, особенно в сегментах с повышенным предложением, где возможен торг. Но если деньги лежат на депозите, спешить не стоит», — поделился советом Константин Барсуков. «Что касается инвестиций, здесь всё сложнее. На фоне возможного снижения ключевой ставки Центробанка инфляционное давление может подтолкнуть цены вверх, но точный прогноз дать невозможно. Главный совет: если вы не профессиональный инвестор, не пытайтесь поймать момент: когда накопили нужную сумму — покупайте, не оглядываясь на краткосрочные колебания рынка», — подытожил Барсуков. При этом Наталья Куницкая порекомендовала тем, кто рассматривает недвижимость как инвестицию и не подходит под семейную ипотеку, подождать. «Дождитесь снижения ставок по вкладам и ипотеке, появления новых льготных программ, тогда можно будет входить в рынок. Сейчас быстрых прибылей, как пару лет назад, не будет: циклы стали длиннее из-за рецессии. Альтернатива — вклады или облигации (их доходность можно зафиксировать на 2–3 года)», — уточнила она. При этом эксперт добавила, что, если у вас есть право на семейную ипотеку, используйте его сейчас. «Программы постепенно сворачиваются, а по новому законопроекту ее могут ограничить регионом прописки», — предупредила Куницкая. В свою очередь Наталья Перескокова добавила, что покупать квартиру на вторичке ради инвестиций сейчас можно только при наличии четкого плана — перепродажа или сдача в аренду с расчетом окупаемости. «Выгоднее вкладывать деньги в недвижимость на вторичном рынке в Москве: здесь больше ликвидных объектов, лучше условия для аренды. Есть предложения со скидками до 10–15%», — уточнила она. Что делать владельцам квартир? Эксперты говорят, что многие, кто купили квартиры в период низких ставок, теперь не могут их продать, так как вторичка сейчас неликвидная. Что делать им, советом поделилась Наталья Куницкая: «Если срочно не нужны деньги, лучше подождать пару лет, чтобы продать с прибылью. Сейчас сделать это выгодно почти невозможно: рынок заморожен. Если нет возможности ждать, то рассматривайте альтернативные варианты вроде вкладов или облигаций».