Просто поделить пополам не получится. Как быть с ипотечной квартирой при разводе — отвечает эксперт

По данным Центробанка, больше половины сделок с жильем в России сейчас проходят с привлечением ипотеки, при этом уровень разводов год от года только растет. Например, в прошлом году распалось 8 браков из 10. То есть сотни тысяч семей ежегодно оказываются в ситуации «развод + ипотека». Как в этом случае делить квартиру, которая находится в обременении у банка? E1.RU объясняет директор агентства недвижимости Екатерина Торопова.

Да, старая шутка: «ничто так не скрепляет брак, как совместная ипотека», увы, окончательно потеряла актуальность. Мы это видим в ежедневной практике. Бывает, молодые люди покупают квартиру, берут ипотеку, а всего через год разводятся и приходят к нам с вопросом: «Что теперь делать с этой ипотекой и с этой квартирой?»

В большинстве случаев решение, конечно, есть, но бывают и такие ситуации, когда помочь чем-то очень трудно. Давайте по порядку.

Простая схема: всё, что нажито в браке, делится пополам — в случае с ипотечной квартирой не работает. На это есть несколько причин.

• Квартира в залоге у банка. Пока кредит не погашен, квартира находится в обременении и ее нельзя разделить без согласия банка. В ипотеке банк — не «наблюдатель», а полноценный владелец права требования.

• Делить нужно не только «имущество», но и кредит. Например, рыночная стоимость квартиры 10 миллионов рублей, а оставшийся долг по ипотеке — 6 миллионов. В итоге разводящиеся супруги делят не «10 миллионов пополам», а чистую стоимость квартиры в 4 миллиона и обязательства по кредиту. И это всегда намного сложнее, чем просто «50/50».

• Индивидуальные нюансы в договоре. Ипотека может быть оформлена на одного супруга, но при этом выплачивалась совместными деньгами. Или один внес при покупке квартиры первоначальный взнос из добрачных средств. Автоматического равенства тут нет.

• Прописка детей и маткапитал. Если использован маткапитал, у детей должны быть доли. А это значит, что квартира уже не только супругов, но и детей, и поделить ее пополам невозможно.

Так что раздел ипотечной квартиры после развода — задача куда более сложная, чем может показаться на первый взгляд.

У каждого варианта есть свои плюсы, риски и подводные камни. Разберем их подробнее.

Этот план кажется самым очевидным: продать квартиру, погасить ипотеку, а остаток разделить пополам. Таких случаев в нашей практике большинство. Но иногда такой вариант невыгоден для супругов, например:

• Сильная привязка к локации. Чаще всего это связано с детьми, которые ходят в садик или школу рядом с домом, и для них переезд крайне нежелателен.

• Остаток по кредиту слишком велик. В первые годы преимущественно гасятся проценты, тело кредита уменьшается незначительно. И если супруги разводятся через 2-3-4 года после того, как взяли ипотеку, то делить после продажи квартиры им будет особо нечего. Если, конечно, они не гасили ипотеку досрочно.

Вообще, в нынешних экономических условиях надо семь раз подумать, прежде чем продавать ипотечную квартиру, особенно если та взята под низкую ставку. Допустим, супруги брали пять лет назад свежую вторичку под 7–8% годовых, ежемесячный платеж у них 25 000 рублей. Сейчас на рынке подобных условий нет и еще долго не будет.

Если сейчас каждый из супругов будет покупать себе жилье на рынке вторички, то ставка будет уже около 20%. Низкие ставки возможны только на новостройки, по семейной ипотеке, но ежемесячный платеж там будет намного выше.

Поэтому бывает выгоднее оставить одного из супругов в этой квартире — чаще всего это мама с детьми. Впрочем, жизнь богаче всяких схем. У нас был случай, когда бывшие супруги продавали совместное ипотечное жилье после нескольких лет брака. Причем брали они его без первоначального взноса, так что в итоге после продажи никакого остатка в принципе не предполагалось, цель была просто закрыть кредит по максимуму и каждому начать жизнь с чистого листа.

Бывает, что бывшие супруги решают оставить жилье за кем-то одним из них. Чаще это мама с детьми, которые уже ходят «по прописке» в школу, садик, прикреплены к местной детской поликлинике. Но ипотека-то совместная, и остро встает вопрос: как теперь быть?

Кто из них фактически живет в квартире и как они договорятся между собой исполнять кредитные обязательства — банку всё равно. Поэтому тут надо договариваться.

Я вообще всегда принципиально за то, чтобы договариваться и не доводить дело до судов. Иногда бывает просто горько наблюдать, как бывшие супруги вставляют друг другу палки в колеса. Мы и хотели бы им помочь, но надо же сесть за стол переговоров, мирно найти лучшее для всех решение, а люди даже видеть друг друга не могут, не то что разговаривать.

Если супруги всё-таки способны договариваться, то обычно они выбирают один из двух следующих вариантов.

Я сейчас условно говорю «на жену», потому что это встречается гораздо чаще. В принципе, эту схему можно реализовать и с мужем.

Подаем в банк заявление, чтобы исключить мужа из числа заемщиков. Банк проверит, хватает ли дохода супруги, чтобы тянуть оставшийся кредит. Если да, то подписывается дополнительное соглашение и ипотека становится полностью ее ответственностью. Если женщина пока не работает, например, находится в декретном отпуске, то банку понадобится созаемщик. Обычно им становятся кто-то из родителей или близких родственников.

Предполагается, что ипотека оплачивалась совместными деньгами, поэтому супруг имеет право на соразмерную компенсацию. Тут пространство для договоренностей. Я знаю случай, когда супруга согласилась принять уплаченные мужем ипотечные взносы в качестве алиментов — и они подписали у нотариуса соответствующее соглашение. В другом случае жена просто выплатила эту компенсацию деньгами.

В любом случае соглашение супругов обязательно надо зафиксировать документально: бывает, что решенное на словах интерпретируется сторонами совсем по-разному и потом становится источником серьезных конфликтов и судебных разбирательств.

Иногда за ипотеку платят оба, несмотря на то, что фактически в квартире живет один: например, просто договариваются, что через несколько лет жилье продадут и деньги поделят. Вариант рабочий, но держится он только на доброй воле сторон и порядочности обоих.

Но и тут надо составить какое-то официальное соглашение. Иначе возможны сюрпризы, как с одной нашей клиенткой. Они с мужем развелись, и тот уехал, сказав, что на квартиру не претендует и платить за нее не будет: то есть по документам оставались заемщиками оба, но фактически платила она одна. И вот она погасила ипотеку и пришла к нему за разрешением продать квартиру. Если вы не знали, то знайте: на продажу квартиры, купленной в браке, требуется разрешение супруга, даже если супруг к этому времени уже бывший.

Так вот, она пришла за разрешением. А он сказал: «Разрешение я дам только в том случае, если ты мне выплатишь миллион». Да, тут можно было судиться и доказать, что фактически ипотеку она выплатила самостоятельно, но она не стала и отдала требуемый миллион. Поэтому документируйте всё.

Мы этот способ используем часто. Да, там надо будет заплатить нотариусу, но зато этот документ заменяет кучу дополнительных соглашений.

Да и экономически он часто выгоднее: в брачном договоре, например, можно «отдать» квартиру одному из супругов — это нормально. А вот если супруги после развода будут составлять соглашение о разделе имущества и точно так же «отпишут» квартиру одному из них, то ему придется платить налог. Считается, что он получил доход уже от постороннего ему человека.

Тема непростая со всех сторон. Я всеми руками за крепкие семьи и всегда невольно огорчаюсь, когда приходится заниматься вот такими «ипотечно-разводными» сделками. Но жизнь есть жизнь, и ситуации бывают разные.

Главное в таких сделках, повторю — договориться. Если люди, которые разводятся, способны на это, можно успешно решить вообще любой вопрос, касающийся ипотечной недвижимости. Да и не только ипотечной, и не только недвижимости.

Прочитайте, чем вы рискуете, покупая квартиру, которая до этого была куплена в браке. Свои подводные камни есть и в сделках с унаследованной недвижимостью.

Также эксперт рассказывала, как использовать маткапитал и не получить проблемы.