40% застройщиков могут остаться без прибыли. Бизнесмен — о том, что происходит с рынком жилья

Рынок недвижимости в России переживает непростой период. Спрос на новостройки падает, покупатели все чаще выбирают вторичное жилье, а сами квартиры становятся меньше. При этом застройщики все сильнее зависят от льготных программ и ждут снижения ключевой ставки. Об этом на форуме «Движение» рассказал глава агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Подробности — в материале 72.RU.

По словам Хусаинова, если смотреть на рынок в целом, то катастрофы пока не происходит. Последние три года ситуация остается относительно стабильной, хотя внутри рынка уже есть серьезные изменения. Самое заметное изменение — снижение интереса к первичному жилью. По словам эксперта, доля новостроек на рынке сейчас находится на минимальных значениях за всю историю наблюдений. Особенно слабым оказался май.

Параллельно растет интерес к вторичному жилью и загородной недвижимости. Покупатели все чаще делают выбор в пользу уже готовых квартир или домов. Интересно, что даже новости о возможном изменении условий семейной ипотеки не вызвали привычного ажиотажа.

— Обычно после таких заявлений люди бегут покупать квартиры. Сейчас этого не произошло. Это показатель того, насколько большие проблемы со спросом есть на рынке, — считает Ильдар Хусаинов.

Еще несколько лет назад цены на новостройки и вторичное жилье были примерно одинаковыми. Иногда квартиры на вторичном рынке даже стоили дороже. Сейчас ситуация изменилась. По словам Хусаинова, льготные ипотечные программы, которые запускались для поддержки строительной отрасли, привели к заметному росту стоимости нового жилья.

— На мой взгляд, цена всех субсидий — это рост цен. Последние пять-шесть лет мы видим огромный разрыв между новостройками и вторичкой, — заявил он.

В результате вторичный рынок начал активно расти в цене. Особенно заметно это стало после сокращения льготных программ.

Еще одна тенденция, которую отмечает Хусаинов, — уменьшение средней площади приобретаемого жилья. По словам главы «Этажей», рост цен заставляет покупателей экономить на квадратных метрах.

— Люди покупают квартиры, но покупают гораздо дороже квадратный метр и идут в сторону меньшей площади. Это реальность, — отметил Хусаинов.

Он добавил, что подобная ситуация практически не встречается на зарубежных рынках и является особенностью российского рынка недвижимости. Меняются и предпочтения банков. По данным, которые приводит эксперт, одобряемость ипотеки на новостройки снижается, а на вторичное жилье, наоборот, растет. Причина проста: семейная ипотека становится для банков менее выгодной.

— Банкам не сильно сейчас выгодно выдавать деньги по семейной ипотеке. Доходность все меньше и меньше, поэтому они тоже ориентируются на вторичный рынок, — пояснил глава риэлторской компании.

Одним из главных факторов охлаждения рынка остается стоимость кредитов. Если пять лет назад средний платеж по рыночной ипотеке составлял около 26 тысяч рублей в месяц, то позднее он поднимался до 85 тысяч рублей. Сейчас показатель снизился примерно до 58 тысяч рублей, но все равно остается высоким. Кроме того, средняя ставка по ипотеке сегодня заметно превышает ключевую ставку. По словам Хусаинова, банки закладывают слишком высокие риски, что дополнительно ограничивает число потенциальных покупателей.

По оценке эксперта, сегодня разница между стоимостью новостроек и вторичного жилья составляет в среднем около 14%. Если учесть, что многие квартиры на вторичном рынке продаются уже с ремонтом, то реальный разрыв может достигать 30%. Именно поэтому покупатели все чаще уходят на вторичный рынок. Хусаинов считает, что если условия семейной ипотеки вновь изменятся, девелоперам придется принимать непростые решения.

— Либо застройщики будут вынуждены снижать цены, причем достаточно серьезно, либо у них просто не будет спроса, — заявил он.

Самым тревожным прогнозом стало заявление о финансовом состоянии строительных компаний. По оценке главы «Этажей», в 2026 году значительная часть девелоперов может закончить год без прибыли.

— По моим оценкам, 40% застройщиков не выйдут в прибыль. Потому что у застройщиков экономика очень сильно зависит от ключевой ставки. Сейчас, по словам самих застройщиков, уже 10% всех затрат — это затраты на оплату процентов. Представляете? И речь идет не о прибыли, а о выручке. Я это подчеркиваю, потому что это очень важно. Где такое вообще видано? Практически нигде. Поэтому ключевая ставка сегодня — главная надежда застройщиков на то, что она будет планово снижаться, — заявил Хусаинов.